港岛中西区、湾仔、东区校网租房成本：月租、中介费、押金与租约陷阱

在港岛为校网租房，同样的预算放在东区能租到三房，放在中西区往往只够两房。按 2025 年一批来港内地家庭的租约案例，中西区一带两房月租多在 1.6 万到 2 万港元，湾仔、跑马地略高，东区的鲗鱼涌、太古、北角最便宜，三房也有 2 万港元左右的选择。东区的代价是名校集中度比中西区、湾仔低一档。下面的数字是 2025 年签约时的个别成交情况，不代表整体市场均价，租房时以当时实际成交为准。

先说明校网编号。按教育局的小一入学校网划分，中西区是 11 校网，湾仔区（含跑马地、大坑、渣甸山）是 12 校网，东区分为 14 校网（北角、鲗鱼涌、太古城一带）和 16 校网（西湾河、筲箕湾、柴湾一带）；41 校网在九龙城，不在港岛。网上一些帖子把这几个编号混着用，看盘时以教育局公布的校网范围为准，地址所属校网也可以向学位分配组查询。

租房攻略常只列地产代理的挂牌价，很少提到成交价比挂牌价低多少、中介费有没有商量余地，以及为什么有些楼盘内地家庭很难租到。下面按地区拆开来看。

中西区（11 校网）：租金高，名校集中

中西区的半山、西半山一带历来是港岛传统名校带。家长谈到这一带，常会提起嘉诺撒圣心学校、圣士提反女子中学附属小学等学校。不少在港岛租房的家庭，目标是直资的圣保罗男女中学附属小学，直资学校招生不受校网限制，选房时更看重接送路线。

几个租约案例：

• 嘉兆台，两房约 28 平方米，月租 1.85 万港元。中介费经商量后为半个月租金，押金两个月，家具齐全，不需要另花装修费。家里是妈妈陪读、带一个孩子，孩子就读圣保罗男女中学附属小学。问题是楼龄较老（1992 年落成），电梯先后坏过三次，最长一次停了两天。
• 豪园，三房约 50 平方米，月租 3.4 万港元，押金两个月。一家三口（一名家长带两个孩子）全家来港，孩子读嘉诺撒圣心学校。这套是业主直租，省下了一个月租金的中介费。
• 西半山唐楼，两房约 35 平方米，月租 1.6 万港元，没有中介费，押金一个月。这是高才通家庭，孩子读圣士提反女子中学附属小学小一。唐楼没有电梯，住在五楼，8 月底搬家时家长中暑送医。

另外三户是标准三房，平均月租约 2.4 万港元。把这几户放在一起算，平均月租约 2.6 万港元（约合 2.4 万元人民币）。

湾仔、跑马地（12 校网）：安静与学校距离兼顾，价格最高

湾仔区的校网覆盖湾仔、跑马地、大坑一带。家长常提到的学校包括玛利曼小学、嘉诺撒圣方济各学校，以及圣若瑟书院。

几个租约案例：

• 嘉景台，两房约 32 平方米，月租 1.9 万港元，中介费一个月。妈妈陪读，带一个孩子，孩子读玛利曼小学。楼下就是酒吧街，周五、周六凌晨一点还很吵。
• 跑马地 Highcliff，三房约 58 平方米，月租 4 万港元，中介费经商量后为 0.7 个月。这是投资移民家庭，两个孩子分别读圣若瑟和玛利曼。跑马地在港岛比较少见，环境安静、地势偏高，离学校又近。

另外三户平均月租约 2.7 万港元。几户合计，平均月租约 2.8 万港元（约合 2.6 万元人民币）。

东区（14、16 校网）：同样的钱住得更宽

东区的鲗鱼涌、北角、太古、筲箕湾，是港岛租金相对友好的一段。区内家长常提到的小学有圣公会基显小学、北角官立小学、香港中国妇女会冯尧敬纪念小学等。

几个租约案例：

• 太古城，两房约 30 平方米，月租 1.5 万港元，中介费一个月。高才通家庭，一个孩子，就读冯尧敬纪念小学。太古城的商场、医院、港铁站和运动场都在一公里范围内，对有孩子的家庭相当方便。
• 杏花邨，三房约 62 平方米，月租 2.2 万港元，中介费半个月。家长持依亲类签证，带两个孩子。杏花邨属柴湾一带，比太古、北角更靠东。
• 北角油街旧楼，两房约 26 平方米，月租 1.2 万港元，没有中介费。家庭刚来港，预算很紧。旧楼墙皮剥落严重，冬春回南天容易发霉。

另外四户平均月租约 1.7 万港元，几户合计也在 1.7 万港元左右（约合 1.6 万元人民币）。

三个地区的租金与校巴费对照

下表的租金是上述 2025 年租约案例的约数，单位为港元；校巴费是这些家庭当时缴付的月费，各校、各路线收费不同，以学校或校巴公司当年公布为准。

从表里看，东区一套三房的月租，比中西区一套两房还低，只是区内名校的集中度要弱一档。

港岛租房最常见的四个陷阱

中介只带看挂牌价高的盘

地产代理电话推荐的盘，往往以挂牌价偏高的为主。想知道真实价位，可以请中介出示同一屋苑最近 30 天的成交记录，不要只看在租盘源。有了成交价做参照，砍价时更有底气，能谈下多少要看楼盘和时机。

押金被要求三个月

香港住宅租约的押金一般是两个月租金。中介说业主要求三个月时，值得多问一句原因，并坚持按两个月谈，多数情况下有商量空间。

死约、生约没看清

常见的租约是一年死约加一年生约：第一年不能提前解约，第二年提前两个月通知即可搬走。有的合约会写成两年死约，签字前要逐条看清楚，尤其是孩子入学、转校时间还不确定的家庭。

管理费由谁付没写明

太古城这类屋苑的管理费大约每月 800 到 1,200 港元，不少业主会把它转给租客承担。合同里要写明管理费由哪一方缴付，不然一年下来可能多付一万多港元。

跨校网选房的三种思路

预算紧、又想要不错的校网：东区一套三房的租金，大致等于中西区一套两房，同样的钱住得更宽敞。

想读顶尖直资、接送又方便：在中西区或跑马地租一套离学校步行十分钟以内的两房，每天省下的接送时间很可观。

全家都来港、主要工作在中环：跑马地安静、离学校近，到中环车程约 15 分钟，是港岛少有能兼顾几方面的地方。

港岛各校网具体有哪些学校，可以看港岛校网学校全览；与新界、九龙比较租金，可以看新界校网对比和九龙城校网指南；还在犹豫要不要为校网搬家，可以看为校网搬家值不值得。

如果已经锁定了两三个意向学校、但不确定住哪个区更划算，可以把孩子的入学年级和时间、意向学校、月租上限以及家长的通勤地点整理好，向趣择校咨询校网与住址的搭配。